Первичное и вторичное жилье в Сумах. Чего ждать в 2013 году?

Что будет с ценами на жилье в 2013 году? Узнать ответ на этот вопрос хотелось бы многим. Те, кто планирует продавать жилье, ломают голову над тем, как не продешевить, а те, кто намерен купить, - как не переплатить. Зажиточных горожан этот вопрос интересует с точки зрения более надежного, чем банковские депозиты, сохранения своего капитала. Итак, что делать: ждать или немедленно покупать-продавать недвижимость?

Инвестиции из-под матраса

Одним из факторов, влияющих на стоимость первичного и вторичного жилья, ситуация в строительной отрасли. Разумеется, если она стабильна, если появляется больше новых и относительно доступных по цене квартир, тем ниже цены на жилье на вторичном рынке, тем труднее его продать. Должны отметить: количество квадратных метров жилья в новостройках, несмотря на длительную экономический кризис, в Украине в целом продолжает расти. За январь-сентябрь 2012 года было введено в эксплуатацию 47 млн. кв. м жилья, что почти на треть больше, чем за аналогичный период 2011 года. Эксперты прогнозируют, что эта тенденция сохранится и в 2013 году.

Если говорить о Сумщине, то самым сложным для строителей региона был 2009-й год, когда в эксплуатацию было сдано лишь 139 тыс. кв. м жилья - меньше за последние 9 лет. Начиная с 2010 года объемы строительства выросли до 185 тыс. кв. м, а в 2012 году планировалось построить квартиры общей площадью 190 тыс. кв. г. Процент жилищного строительства в общем объеме строительных работ на Сумщине за прошлый год пока не обнародован, но определенное представление о его динамике дают данные Главного управления статистики в Сумской области за 9 месяцев 2012 года: в эксплуатацию введено 107,4 тыс. кв. м жилья, что на 55,6% больше, чем за соответствующий период предыдущего года. Объемы жилищного строительства в областном центре выросли в 2,1 раза, а доля Сум в общем объеме нововозведенного жилья составила 53,4%. Рекорд же поставил Ямпольский район, который за 9 месяцев нарастил объемы жилищного строительства в 12 (!) Раз. Добавим, что в 2012 году лишь 4 области Украины смогли сохранить и нарастить объемы строительства: Сумская, Запорожская, Ровенская и Черновицкая. В 2013 году в Сумской области планируется построить 195 тыс. кв. м жилья, из них 100 тыс. кв. м - в Сумах.

Все это свидетельствует о том, что вопреки причитаниями о «обнищание» народа в украинской есть свободные средства, которые они готовы вкладывать в улучшение своих жилищных условий. К тому же в условиях недоверия к банкам и банковским депозитам многие сегодня предпочитают вкладывать свои деньги в недвижимость, покупая жилье для последующей сдачи его в аренду. А свободных денег у людей немало. По данным Нацбанка, по состоянию на декабрь 2012 года 53% украинских хранили «под матрасом» около 50 млрд. долларов США. Чтобы представить, что это за сумма, достаточно сказать, что она составляет треть всего ВВП Украины.

«И городу Сумы мы видим, что деньги на жилье у населения есть, - говорит член Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, заместитель директора агентства« Сумская недвижимость »Елена Шульга. - Тем более, что у людей есть определенный капитал в виде приватизированного жилья, в свое время они получили от государства. Это жилье их уже не устраивает из-за малого метраж, износ, несовершенное планирование; кому-то нужно расширить жилую площадь, кому-то разъехаться, поэтому спрос на куплю-продажу жилья остается стабильным. Имея начальный капитал в виде, скажем, стандартной двухкомнатной квартиры, нетрудно найти еще 7-10 тыс. долларов, чтобы приобрести трехкомнатную. Это та сумма, которую люди могут «аккумулировать», даже не прибегая к банковским заимствований ».

Следовательно, тем, кто хочет приобрести жилье в новостройках, не стоит рассчитывать на то, что из-за отсутствия спроса цены на него упадут, а тем, кто хочет продать, особенно на вторичном рынке, - на то, что они поднимутся. Правда, по мнению экспертов, цены на новостройки в Украину в 2013 году могут вырасти на 3-8% из-за подорожания строительных материалов и энергоносителей, но особенно проникаться этим не следует. Если квартиры не будут продаваться, застройщики вынуждены будут снизить цены до уровня прошлого года. Им есть куда отступать, ведь большинство экспертов считают, что в стоимость квартир строители закладывают не только собственную прибыль, но и легальные и нелегальные поборы разрешительных организаций. Уже есть пример, когда в одной из новостроек областного центра часть квартир была продана по цене 5 600 грн. за кв. м, а часть (через некоторое время) уже за 4 800 грн. за кв. г.

Первичный и вторичный рынки жилья. Сумские нюансы

Вывести некую среднюю цену на жилье в Сумах невозможно. И не только потому, что должны различать квартиры первичного и вторичного рынков. На каждом из них является так называемое ликвидное и неликвидное жилье - то есть то, на которое высокий спрос, и то, на которое спрос фактически отсутствует. Он зависит от места расположения дома, от того, кирпичный дом или панельный, от этажа, на котором расположена квартира, ее планирование, наличие ремонта и т.д. и т.п. Не стоит пытаться вычислить нижний порог стоимости жилья по объявлениям в газете, ведь диапазон цен может составить до 10 тыс. долларов. Тот, кто продает, как правило, завышает цену, пытаясь «выторговать», тогда как минимальную цену нередко указывают просто с целью привлечь внимание к объекту. Поэтому в этом деле лучше довериться профессионалам.

«Цены на хорошее жилье никогда не падали, даже в кризисные времена, и не упадут ни на первичном, ни на вторичном рынках, - убеждена Елена Шульга. - Другое дело, какое это жилье - ликвидное или неликвидное. На неликвидное жилье цены, конечно, падали и падать в дальнейшем. Пропасть между тем, что хотят купить, и тем, что предлагают, растет.

Что можно посоветовать тем, кто решил купить или продать квартиру в 2013 году? Подождать или не откладывать это дело в долгий ящик? Как говорила моя бабушка, жить подождать нельзя. Пришел момент - надо решать вопрос по тем ценам, которые есть сегодня. Держаться за высокую цену на свое неликвидное жилье, которую вы сформулировали сами, не имеет смысла, так оно и будет продолжать обесцениваться. А те, кто покупает неликвидное жилье дешево, должны понимать, что завтра оно будет еще дешевле ».

По данным сайта agent.ua, который отслеживает динамику цен на жилье во всех областных центрах Украины, стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Сумах (в среднем $ 18,0 тыс.) в январе 2013 года по сравнению с декабря 2012 года упала на 6% , двухкомнатной ($ 33,3 тыс.) - на 4%, трехкомнатной ($ 38,5 тыс.) - на 1%. В целом же цены на вторичное жилье в Украине упали в 2012 году на 5-20%. Неизбежным удешевление квартир в старом жилом фонде будет и в 2013-м.

Потребители, и не только в Сумах, все чаще отдают предпочтение качеству жилья и его потенциальной ликвидности, говорят риэлторы. Но это не значит, что вторичное жилье не будет пользоваться спросом. Некоторые предпочитают именно ему через бытовые вопросы и юридические риски, которые не решены в новых домах. Владельцы квартир в новостройках часто жалуются на отсутствие нормального функционирования электричества, отопления, отсутствие горячей воды даже после своевременного завершения строительства. Не последнюю роль играет и месторасположение дома, поэтому вторичное жилье в центре города может равняться по цене первичном такой же площади в «спальном» микрорайоне.

«Королева» и «золушки» продаж

Каким же квартирам предпочитают сумчане - одно, двух-или трехкомнатную? «В принципе продается все, - говорит Елена Шульга. - Но у нас, риэлторов, есть такой термин - «королева продаж». Это двухкомнатная квартира площадью 48-50 кв. м в кирпичном доме на 2-3-4 этажах. За нее готовы заплатить до 40 тыс. долларов даже на вторичном рынке. «Хрущевка» это или нет, значения не имеет. Ниже 30 тыс. долларов - двухкомнатные «неликвиды» на первом или пятом этажах. Эта тенденция будет сохраняться и в дальнейшем.

Стоит отметить, что в последние три года в Сумах увеличилось количество семей с двумя детьми. Двое детей, к тому же если они разнополые, требуют отдельных спальных комнат, есть для такой семьи нужна четырехкомнатная квартира. А такое жилье, еще и по доступной цене, найти очень трудно. Стандартная четырехкомнатная квартира в панельном доме в спальном районе еще 5 лет назад стоила меньше, чем трехкомнатная, ведь на них не было спроса. Сейчас этот спрос резко вырос. Но в сумских новостройках четырехкомнатных квартир вообще нет. Это просчет застройщиков, которые не отслеживают динамику спроса. Если же такие квартиры есть, то они двухуровневые, имеют большую площадь -150-160 кв. м, то есть это то, что нужно рядовому семье с двумя детьми, которую она не «потянет» еще и по цене. Те же, кто имеет деньги на такую квартиру, построить себе собственный дом ».

Текущего года риэлторы наблюдали заинтересованность сумчан элитным жильем. Однако дальше интереса дело, похоже, не пошло. «Элитного жилья в Сумах практически нет, - говорит Елена Шульга. - Такие дома в нашем городе можно сосчитать на пальцах одной руки. При этом назвать такое жилье элитным можно лишь условно. Так, они имеют по две квартиры на этаже, высокие потолки, большая площадь комнат, удобная планировка. Но сегмент элитного жилья, если мы говорим о квартирах, - это малоэтажная (не более 3-5 этажей), но с лифтами здание, где предусмотрены места для стоянки автомобилей или гаражи для жителей каждой квартиры, обязательно сигнализация, охрана, рядом расположена парковая зона. Таких домов у нас, к сожалению, нет.

Есть то, что называется townhouse - малоэтажные жилые дома на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированным входом. Их в Сумах немного, хотя, с точки зрения современной архитектуры, это наиболее рациональный и удобный вид городского жилья. Он получил широкое распространение в Западной Европе, но у нас продается плохо из-за менталитета населения. Для одних это якобы и не собственный дом, а для других - уже не квартира. Рядовой сумской потребитель этого пока, к сожалению, не воспринимает.

Относительно собственных домов, то есть клиенты, которые готовы выложить за них 300-400 тыс. долларов, но агентство не может удовлетворить такой спрос, ибо то, что строится или построен, не соответствует тем евростандартам, на которые рассчитывает покупатель. Стоит отметить, что у нас и многоквартирное жилье «лепят» так же - не то, не там и не так, не понимая, на что есть спрос, кто купит это жилье, какой будет его ликвидность лет через 10 ».

Кому радоваться, а кому горевать

Тех, кто решил приобрести жилье в Сумах, наверное, утешит тот факт, что оно самое дешевое в Украине. Как недавно сообщил сайт Кореспондент.biz, по состоянию на январь 2013 низкие цены на жилье зафиксированы в Кировограде, Ивано-Франковске и Сумах. Например, однокомнатную квартиру в Сумах, утверждает сайт, можно купить в среднем за $ 24,2 тыс., тогда как средняя цена на такую квартиру в Украине составляет $ 32,2. Двухкомнатная квартира в соседней Полтаве стоит на $ 39,3 тыс. дороже, чем в Сумах, трехкомнатная - на $ 10,5 тыс. Впрочем, вряд ли это порадует тех, кто продает квартиру в Сумах, чтобы купить жилье в другом городе.

Данные киевских экспертов подтверждает и агентство «Сумская недвижимость». Так, нам известно, говорят его риэлторы, что в рейтинге средней стоимости жилья за 2012 Суммы были на предпоследнем месте в Украине. Чем это объяснить? Во-первых, географическим расположением города: мы находимся, в определенном смысле, на «обочине» - через Сумы не проходят важные торговые, транспортные, туристические пути. Возьмем, например, город Черкассы. Оно меньше Сум, менее интересное, но находится на расстоянии 190 км от столицы, поэтому цены на жилье там на 20-30% выше, чем в Сумах. Мы же вообще потихоньку превращаемся в большой райцентр. Среди покупателей жилья в Сумах очень много крестьян, фермеров, других представителей аграрного сектора. Самих же сумчан среди покупателей становится все меньше и меньше.

Жилье в кредит

В 2013 году ожидается некоторое оживление на рынке сумской недвижимости в связи с расширением спектра возможностей приобретения жилья в кредит. Во-первых, некоторые застройщики, например БВК «Компания Федорченко», ввели накопительную систему, в которой человек получает жилье, покупая протяжении нескольких лет нужную ему количество квадратных метров по неизменной цене.

Во-вторых, Государственное ипотечное учреждение Украины в 2013 году планирует увеличить финансирование ипотечных кредитов до 3,5 млрд. грн. К тому же уже в феврале правительство должно рассмотреть подробную программу действий по активизации строительства по программе «Доступное жилье». Преимущества ее очевидны, ведь с 16% годовых под банковский жилищный кредит человек платит только 3%, а 13% компенсирует государство.

Конечно, не каждая семья подпадает под категорию тех, кто может воспользоваться такой программой. Кое-кто опасается, что может наступить время, когда государство разведет руками - мол, извините, денег в бюджете нет, и тогда придется самому платить все 16%. Тем не менее в прошлом году по программе «Доступное жилье» на Сумщине удалось ввести в эксплуатацию 10 тыс. кв. м жилой площади, благодаря чему собственные квартиры получили 192 семьи. По темпам реализации программы удешевления стоимости ипотечных кредитов Сумская область сейчас занимает второе, а по темпам строительства доступного жилья - третье место в Украине.

И все же ...

И все же, могут возникнуть обстоятельства, при которых следует ожидать значительных колебаний цен на рынке жилья? Так, говорят, риэлторы, это возможно при двух условиях. Во-первых, повышение стоимости доллара. Если доллар будет стоить в Украине не 8,0 и даже не 8,20 грн., А 9,0-15,0 грн., То операции на рынке недвижимости на время приостановятся, ведь все ждут, что будет дальше. Возникнет ситуация так называемого «отложенного спроса», когда человек говорит: «Хочу купить жилье, но подожду». Мы уже наблюдали такое в 2008 году. Отложенный спрос продолжается, как правило, от 3 до 6 месяцев, и риэлторы недаром его опасаются, ведь любой бизнес живет, пока есть движение денег.

Спровоцировать отложенный спрос может также решение правительства о покупке недвижимости только через банковскую систему, есть только безналичным способом и лище за гривны. Пока такая система окончательно не структурируется, пока люди не поймут, которая «щель» позволит обойти это правило, рынок купли-продажи недвижимости застынет в ожидании. На стоимость жилья это существенно не повлияет. Но в течение этих шести месяцев будут люди, требующих немедленной продажи жилья, и они, конечно, будут вынуждены снижать цены.

Произойдет это или нет, пока никто не знает, или не говорит. Поэтому, возможно, стоит прислушаться к той старушки, которая говорила: «Жить подождать нельзя».